VISI | Milenial : Ngontrak atau KPR ?

Oleh Aep S. Abdullah

SEORANG marketing eksekutif komplek perumahan elit di Bandung mengeluh lirih, "Sudah tiga tahun ini susah banget closing. Padahal no down payment, promo banyak, tapi tetap sepi peminat." Di wajahnya tergurat kekhawatiran aset yang dimilikinya habis terjual. Keluarga tetap harus makan, anak tetap harus sekolah, sementara rumah-rumah di brosur hanya indah di kertas.

Fenomena ini bukan cuma terjadi di Bandung. Di banyak kota besar, geliat pasar properti residensial mulai melambat. Dulu, narasi “beli rumah selagi muda” adalah mantra suci kelas menengah. Kini, generasi yang sama mulai mempertanyakan: “Untuk apa punya rumah sekarang, kalau beban cicilannya membelenggu sampai rambut memutih?”

Mari kita bicara angka. Berdasarkan data Bank Indonesia (BI), pada 2024, rasio cicilan terhadap pendapatan (Debt Service Ratio/DSR) rumah tangga meningkat menjadi rata-rata 44%. Artinya, hampir separuh penghasilan bulanan tersedot untuk membayar cicilan. Di sisi lain, harga rumah terus melesat—indeks harga properti residensial naik 3,35% secara tahunan. Sementara upah minimum tumbuh jauh lebih lambat.

Di sinilah muncul pilihan alternatif: menyewa rumah, atau dalam istilah sehari-hari, ngontrak. Bukan karena tidak mampu membeli, tapi karena menghitung cermat: rasionalitas menang atas simbol status. Seseorang yang memilih gaya hidup ini mengaku membayar kontrakan hanya 1/9 dari gaji bulanan. Dengan cara ini, ia berhasil menabung hingga 500 juta dalam tiga tahun. Tanpa utang. Tanpa dikejar debt collector.

Alasannya? Pernah mencicil mobil selama empat tahun dan merasa “dipalak” bunga 150 juta. Sejak saat itu, ia memilih membayar semua secara cash, dari HP sampai liburan. "Self love itu penting, tapi jangan sampai pakai uang yang belum ada,” katanya sambil tersenyum.

Fenomena ini bukan sekadar tren. Ini adalah refleksi perubahan paradigma, khususnya di kalangan milenial. Kepemilikan rumah bukan lagi keharusan, melainkan pilihan strategis. Apalagi, KPR adalah komitmen jangka panjang 15–20 tahun yang tak semua orang berani ambil dalam kondisi ekonomi yang fluktuatif. Pandemi membuktikan, bahkan yang mapan pun bisa terancam PHK dan kehilangan kemampuan bayar.

Ada kelebihan lain dari menyewa: fleksibilitas. Ketika ada kesempatan kerja di tempat baru, tinggal pindah. Usia muda pun jadi pertimbangan: “Ngapain beli rumah di pinggiran, jauh dari tempat kerja, kalau nanti juga pindah kota?” ujar seorang profesional muda yang kini tinggal di kontrakan strategis di dekat kantornya di Kota Bandung.

Lebih dari itu, menyewa memberi ruang untuk memprioritaskan investasi lain yang lebih likuid: Emas, krypto, saham, reksa dana, bisnis digital bahkan UMKM. Banyak anak muda sekarang yang berprinsip: lebih baik uang 500 juta atau 1 miliar dipegang dan dikembangkan, daripada dikunci dalam sebidang tanah yang belum tentu naik signifikan nilainya.

Tentu tidak semua menolak ide membeli rumah. Tapi waktunya dimundurkan. Mereka yang sudah berkeluarga pun mulai berpikir matang: nanti beli rumah saat pensiun saja, di kota yang tenang dan sesuai kebutuhan, seperti dekat sawah atau pegunungan untuk berkebun atau beternak.

Mereka sadar, kebutuhan hari ini berbeda dengan esok. Karena itu, gaya hidup mereka disesuaikan. Kontrakan tetap dipilih sesuai anggaran. Budgeting ketat, pencatatan rapi. Mobil dipakai hanya saat benar-benar perlu. Motor jadi andalan harian. Jalan-jalan tetap ada, tapi dengan perhitungan. Intinya: hidup harus seimbang, bukan sekadar mengejar ilusi kepemilikan.

Secara makro, pergeseran ini juga sinyal penting bagi developer properti. Generasi hari ini tak bisa lagi dipikat hanya dengan brosur cantik dan janji harga naik. Mereka menuntut fleksibilitas, efisiensi, dan keberlanjutan. Bahkan, mereka lebih peduli pada jarak ke tempat kerja, fasilitas publik, dan kualitas hidup daripada sekadar luas bangunan.

Contoh dari negara maju belakangan ini menunjukkan tren serupa. Di Jerman dan Swiss misalnya, berdasarkan data lebih dari 50% penduduknya memilih menyewa ketimbang membeli. Mengapa? Karena mobilitas tinggi, dan perencanaan keuangan jangka panjang dianggap lebih penting daripada simbol status sosial.

Lalu, apakah ini artinya impian rumah sendiri sirna? Tidak juga. Hanya saja, rumah tak lagi dipandang sebagai satu-satunya indikator kesuksesan. Rumah adalah tujuan, bukan keharusan sekarang juga. Banyak yang menyimpan target beli rumah, tapi memilih waktu yang lebih matang—baik secara finansial maupun psikologis.

Maka, jangan heran jika seorang eksekutif marketing properti kini mengeluh karena closing makin susah. Bukan semata karena orang tak punya uang, tapi karena mereka lebih cerdas dalam mengelola uang. Mereka tidak anti rumah, hanya lebih selektif kapan dan bagaimana memilikinya.

Hidup adalah tentang pilihan. Tidak punya rumah hari ini bukan berarti gagal, seperti halnya punya rumah dengan utang besar bukan berarti berhasil. Kuncinya ada pada keseimbangan, perencanaan, dan keberanian untuk berkata tidak pada tekanan sosial yang tak masuk akal. Karena rumah bukan sekadar tembok dan atap—tapi rasa aman dan nyaman, yang hanya bisa diraih saat waktunya benar-benar tiba.***